هل يبقى شرط الزيادة السنوية ساري المفعول بعد تعديل الكراء قضائيّا؟ الدوائر المجتمعة عـ46361ـدد في 26 فيفري 2015

تعقيبي عـ46361ـددمؤرخ في 26 فيفري 2015 ........ المحكمة عن المطعنين لارتباطهما واتحاد القول فيهما: حيث أسست محكمة القرار المنتقد قضاءها على القول بأن تعديل الكراء بخفضه إلى 218.627 د شهريا بداية من1/6/1997  يبقى على شرط للسلم التصاعدي المتفق عليه ساريا بين الطرفين ومنتجا لمفعوله بداية من 1/6/1998 واعتمدت على نتيجة الاختبار المجرى في هذا الشأن. وحيث أن شرط الزيادة السنوية في معينات الكراء المنصوص عليها بالفصل 5 من عقد التسويغ يختلف عن شرط السلم المتغير الوارد بأحكام الفصل 26 من القانون عدد 37 لسنة 1977 المؤرخ في 25/5/1977 والذي يتمثل في جعل معين الكراء خاضعا بصبغة آلية لتقديرات مؤشر معين الكراء يقع الاتفاق عليه في العقد لجعله مرتبطا مثلا بثمن بضاعة معينة أو بقيمة الأجر الأدنى للمضمون أو غير ذلك بما لا علاقة له بإرادة الطرفين.  وحيث بناء على ذلك فان الشرط المدرج بعقد التسويغ والذي وقع الاتفاق بمقتضاه على الترفيع في معين الكراء بنسبة 10% كل سنة ليس بالسلم المتغير. وحيث أن قانون الأكرية التجارية المؤرخ في 25/5/1977 لم يتضمن ما يمنع باتفاق الطرفين صلب عقد التسويغ على الترفيع في معين الكراء بنسبة معينة متفق عليها وهو ما يستشف من خلال أحكام الفصل 26  من القانون المذكور الذي تضمن إمكانية التنصيص بالعقد على شرط متعلق بالسلم المتغير واقتضى أن التعديل يمكن أن يتم كلما اعترى معين التسويغ جراء الشرط المذكور زيادة أو نقصان تجاوز الربع بالنسبة لمعين الكراء السابق ذلك أن الاتفاق على الترفيع في معين التسويغ لا يتضمن أي نيل من حق التجديد ولا مخالفة لأحكام الفصلين 23و26 من قانون الملك التجاري ولا علاقة بطلب التعديل الذي نظم الفصلان 24و25 من القانون المذكور وبالتالي فهو ملزم للطرفين وجائزا قانونا. وحيث أن الزيادة الاتفاقية المنصوص عليها بالعقد لا تحول دون المطالبة قضائيا بتعديل معينات الكراء. وحيث أن موجبات القانون عدد 37 لسنة 1977 من متعلقات النظام العام وخاصة منه الفصل 25 الذي يؤكد أن مطلب التعديل يقدم كل ثلاث سنوات على الأقل ولا يقبل إلا إذا طرأت تغييرات على الأوضاع الاقتصادية وهي موجبات يتم إعمالها في تقدير معينات الكراء التجاري بقطع النظر عن كل الاتفاقات وذلك لأن غاية المشرع من قانون الملك التجاري هو من جهة ضمن استقرار الأصل التجاري حتى لا يثقل كاهل المكتري بكراء مجحف يحرمه من حق التجديد ولأن حافظت على أصله التجاري ومن جهة أخرى حتى لا تهضم حقوق المكري الذي ينتظر للانتفاع بمعين كراء محله بما يتماشى مع المعطيات الاقتصادية المعمول بها بالمكان الذي يستغل به النشاط التجاري. وحيث وعلى هذا الأساس فان القانون عدد 37 لسنة 1977 المؤرخ في 25/5/1977 هو قانون خاص ومن القوانين المتعلقة بالنظام العام والتي لا يمكن للمتعاقدين الاتفاق على خلافها في العقد الذي يربطهما رغم كون العقد شريعة الطرفين. وحيث إذا اختار أحد الطرفين الالتجاء إلى التعديل القضائي فان حكم التعديل وجب عدم مراجعة معلوم الكراء إلا بعد مرور ثلاث سنوات عن تاريخ التعديل القضائي. وحيث يتبين من مظروفات الملف أن محكمة الحكم المنتقد لم يتحقق من مراعاة الاختبار المجرى في القضية لمقتضيات الفصل 25و26 من قانون الملك التجاري وهل تم احترام الضوابط المنصوص عليها بالاختبار ضرورة أنه احتسب آليا للترفيع في معين الكراء بنسبة 10 %  منذ صدور حكم التعديل بما يجعل القرار المنتقد خارقا للقانون وغير موفق في حسن تطبيقه له بما يجعله مستهدفا للنقض. ولهذه الأسباب قررت المحكمة بدوائرها المجتمعة قبول مطلب التعقيب شكلا وأصلا ونقض القرار المطعون فيه وإحالة القضية على محكمة الاستئناف بتونس للنظر فيها مجددا بهيئة أخرى وإعفاء الطاعنة من الحظية وإرجاع معلومها المؤمن إليها. وصدر هذا القرار عم الدوائر المجتمعة بتاريخ 26/2/2015 برئاسة السيد خالد ألعياري الرئيس الأول لمحكمة التعقيب….

في صورة تعديل الكراء بموجب حكم قضائي :  ما هو مآل الشرط المتعلق بمراجعة الكراء سنويّا أو شرط السلم التصاعدي ؟ هل يبقى ذلك الشرط ساري المفعول بين الطرفين فيتم اعتماد الزيادة المشترطة بعد حكم التعديل واعتبار معين الكراء الجديد منطلقا للزيادة ؟ أم أن هذا الشرط يصبح لاغيا بموجب التدخل القضائي في تعديل الكراء وفقا لقانون الملك التجاري؟؟؟؟ ما هو نطاق حكم التعديل بالنسبة للشرط المتعلق بالزيادة السنويّة  وما مدى تأثيره على وجود الشرط المتعلق بالزيادة التصاعديّة ؟؟؟؟ 

طرح الإشكال أمام محكمة التعقيب بدوائرها المجتمعة بمناسبة القرار التعقيبي عدد 46361 الصادر بتاريخ 26 فيفري 2015 وكان موقفها هو الآتي : إذا تم تعديل الكراء بموجب حكم قضائي فإنّ حكم التعديل يلغي مفعول الشرط التصاعدي القاضي بالزيادة في الكراء سنويّا ويوجب عدم مراجعة معلوم الكراء إلا بعد مرور ثلاث سنوات عن تاريخ التعديل القضائي...

تمثلت وقائع القضية في تسويغ محل تجاري بمعين كراء شهري قدره 150 دينارا لمدة سنة قابلة للتجديد بدايتها في 6 جانفي 1990 وتضمن عقد التسويغ في فصله الخامس شرط زيادة اتفاقية سنوية قدرها 10 % .

بتاريخ 1 سبتمبر 1998 صدر بين الطرفين حكم تعديل كراء  بالترفيع في معين الكراء إلى 523د2623 سنويا أي بحساب 218 دينارا في الشهر بداية من 1 جوان 1997.

قام المسوّغ مالك الجدران بدعوى مدنية مطالبا المتسوغ بأن يؤدي مبلغ 143د8829 بعنوان باقي معينات كراء غير خالصة وذلك بعد تطبيق الزيادة الاتفاقية السنوية عن المدة المتراوحة بين 1/6/1998 إلى غاية فيفري 2005.

بعد رفض دعوى المسوّغ ابتدائيّا لأسباب تتعلق بالاختصاص الترابي قضت محكمة الاستئناف بتونس نهائيّا بقبول الاستئناف شكلا والنقض والقضاء لصالح الدعوى وذلك بإلزام المتسوّغ بأن يؤدي مبلغ 284د9184 بعنوان معينات كراء غير خالصة وذلك اعتبارا لكون شرط الزيادة الاتفاقية السنوية يبقى ماضيا بين الطرفين بعد صدور حكم التعديل.

تعقب المحكوم ضده المتسوّغ القرار الاستئنافي  المذكور وقضت محكمة التعقيب صلب القرار 14422 بتاريخ 15/2008 بقبول مطلب التعقيب شكلا وأصلا ونقض القرار المطعون فيه مع الإحالة بناء على كون العلاقة بين الطرفين تصبح بعد تعديل الكراء خاضعة للأحكام الآمرة لقانون الملك التجاري وأنه لا مجال تبعا لذلك لاعتماد القانون العام وإعمال الزيادة الاتفاقية بين الطرفين بعد صدور حكم التعديل إلا أن محكمة الاستئناف بتونس بوصفها محكمة إحالة تمسكت في القرار عدد 82352 بتاريخ 26/11/2009 بموقفها القاضي بانّ تعديل معين الكراء بحكم قضائي لا يترتب عليه الرجوع في السلم التعاقدي التصاعدي الذي يبقى العمل به ساريا بداية من 1/6/1998 فتم تعقيب القرار ثانية لنفس السبب من طرف المتسوّغ وطرح الموضوع لذلك أمام الدوائر المجتمعة لمحكمة التعقيب.

كان موقف المتسوغ أمام الدوائر المجتمعة يتمثل في أن التعديل القضائي للكراء يلغي جميع البنود المتعلقة بمعين الكراء ومراجعة الكراء وتصبح العلاقة خاضعة لقانون الأكرية التجارية لسنة 1977 بوصفه قانون خاص يهم النظام العام في حين كان موقف المسوّغ مالك الجدران والمعقب ضده يرمي إلى رفض مطلب التعقيب أصلا اعتبارا لكون نطاق حكم تعديل معينات الكراء نسبي ولا يمتدّ إلى إلغاء باقي فصول العقد أو الحلول محل العقد الأصلي وتأسيسا على ذلك فإنّ الزيادة الاتفاقية تبقى قانونا سارية بين الطرفين و تحتسب تلك الزيادة  على أساس حكم التعديل الذي يصبح المنطلق لاحتساب الزيادة الاتفاقية.

كان قضاء الدوائر المجتمعة متطابقا مع الموقف الأول إذ اعتبرت أنه إذا اختار أحد الطرفين اللجوء إلى التعديل القضائي فإنّ حكم التعديل يوجب عدم مراجعة معلوم الكراء إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ التعديل القضائي..

انطلق تمشي محكمة التعقيب في البداية بالتمييزبين شرط السلم المتغير وشرط السلم التصاعدي الذي أكدت الدوائر المجتمعة  أنه لا يحول دون طلب تعديل الكراء قضائيّا ثم بررت المحكمة موقفها الرامي إلى عدم اعتماد الشرط المتعلق بالزيادة السنوية بعد مراجعة الكراء قضائيّا بموجب حكم تعديل بمقولة أنّ القانون عدد 37 لسنة 1977 المؤرخ في 25/05/1977 هو قانون خاص يتعلق بالنظام العام ولا يمكن للمتعاقدين الاتفاق على خلافه في العقد الذي يربطهما رغم كون العقد شريعة الطرفين ومن ذلك  الفصل 25 من القانون الذي يوجب أن مطلب التعديل يقدم كل ثلاث سنوات على الأقل ولا يقبل إلا إذا طرأت تغييرات على الأوضاع الاقتصادية وهي موجبات يتم إعمالها في تقدير معينات الكراء بقطع النظر عن كل الاتفاقات...

وقضت محكمة التعقيب بدوائرها المجتمعة بناء على ذلك بالنقض والإحالة وهو بداهة قضاء واجب الاتباع من طرف محكمة الإحالة عملا بالفصل 191 فقرة أخيرة من م م م ت.