La priorité du preneur évincé après reconstruction de l'immeuble : Articles 9 et 10 de la loi du 25 Mai 1977

قرار تعقيبي مدني عدد 7698 مؤرخ في 20 أفريل 2005 صدر برئاسة السيدة نجاة بوليلة أصدرت محكمة التعقيب القرار الآتي: بعد الاطلاع على مطلب التعقيب المضمن تحت العدد 7698 والمقدم من الأستاذ عادل بن عرفة بتاريخ 9/10/2004 . في حق: احمد. ضد: ورثة المرحوم علي. وعلى مطلب التعقيب المضمن تحت عدد 7745 والمقدم من الأستاذ محسن الزائدي في حق الأخيرين ضد الأول في الذكر. طعنا في الحكم المدني الصادر عن محكمة الاستئناف بالكاف تحت العدد 14148 بتاريخ 25 مارس 2004 والقاضي بقبول الاستئناف شكلا وفي الأصل بنقض الحكم الابتدائي والقضاء من جديد بإلزام المستأنف ضده بان يؤدي للمستأنفين واحد وعشرين وأربعمائة وعشرة دنانير 21.410.000 د بعنوان غرامة حرمان من التصرف بسبب رفض التجديد مع ثلاثمائة دينار 300 د أجرة محاماة وإعفاء المستأنفين من الخطية وإرجاع معلومها المؤمن إليهم وحمل المصاريف القانونية على المستأنف ضده. وبعد الاطلاع على مذكرة مستندات الطعن المبلغة نسخة منها للمعقب ضدهم بتاريخ 18 أكتوبر و2 نوفمبر 2004. وبعد الاطلاع على جميع الوثائق التي يوجب الفصل 185 من م.م.م.ت تقديمها وعلى ملحوظات النيابة العمومية والاستماع إلى شرح ممثلها بالجلسة والرامية إلى طلب النقض مع الإحالة والإعفاء. وبعد الاطلاع على الحكم المنتقد وعلى كافة أوراق الملف والمداولة طبق القانون صرحت المحكمة بما يلي: من حيث الشكل: حيث كان مطلب التعقيب مستوفين في هذه القضية لجميع أوضاعهما القانونية فهما حريين بالقبول شكلا. من حيث الأصل: حيث تفيد وقائع القضية كما تضمنها الحكم المنتقد والأوراق التي انبنى عليها قيام المدعين في الأصل ورثة المرحوم علي لدى المحكمة الابتدائية بجندوبة عارضين بواسطة نائبهم أن في تسوغهم من المطلوب جميع المحل التجاري الكائن بنهج الدستور طبرقة والمعهد كمقهى تولى إلزامهم بالخروج للتهديم وإعادة البناء بموجب الحكم ألاستعجالي عدد 7784 الصادر بتاريخ 31/5/2001 فقاموا في ظرف ثلاثة أشهر بإعلامه برغبتهم في الرجوع للمكري الا انه بعد انتهاء الأشغال المتعلقة بالمكري أعرب لهم عن رفضه تجديد الكراء لهم حسبما يتضح من نسخة محضر التنبيه بجواب المحرر في 4/3/2002 لذا طلبوا الإذن بتكليف خبير في الحسا بيات لتقدير غرامة الحرمان والحكم بإلزامه بأدائها وتحميله المصاريف وأجرة المحاماة.  وبعد استيفاء الإجراءات أصدرت محكمة البداية الحكم عدد 7647 بتاريخ 27 ماي 2002 قضت فيه برفض الدعوى بناء على أشغال البناء المكري لازالت جارية إلى حين تاريخ نشر القضية. فاستأنفه المحكوم ضدهم منتقدين المحكمة عدم أخذها بإقرار المطلوب بعدم رغبته في تجديد الكراء وعدم تكليف خبير للتحقق من واقعة انتهاء الأشغال. وبعد تكليف الخبير السيد الطيب المز ريقي بإجراء المعاينات اللازمة وتقدير غرامة الحرمان وختم المرافعة نقضت محكمة الدرجة الثانية حكم البداية بموجب قرارها السالف تضمين نصه والذي هو الآن محل طعن بالتعقيب من الطرفين وقد تضمنت مستندات نائب المعقب احمد طلب نقض الحكم المطعون فيه بدون إحالة واحتياطيا جدا نقضه مع الإحالة للأسباب التالية:     أولا: ضعف التعليل: بمقولة أن المحكمة استجابت لطلب الطاعنين لديها بتكليف خبير في الحسابيات رغم أن هذا الطلب قدم لأول مرة خرقا لمبدأ الأثر الانتقالي للاستئناف ولان ذلك الخبير غير مؤهل بمعاينة استكمال أشغال بناء الخارجة عن اختصاصه كما اعتبرت بان أشغال تجديد المكري انتهت بناء على تقرير الاختبار مع انه لم يتضمن إطلاقا تلك المسالة وبذلك يكون الحكم المطعون فيه ضعيفا في تعليله فاقدا لسند صحيح. ثانيا: خرق أحكام الفصل 10 من قانون 25 ماي 1977: بمقولة أن حق الأولوية في الكراء لا يمكن التمسك به إلا متى عزم المالك على تسويغ محله للغير إذ من حق هذا الأخير رفض تسويغ المكري للغير بعد تجديد بنائه واستغلاله شخصيا دون أن يكون عرضة لأية  غرامة أخرى عدا تلك التي تساوي معين كراء أربع سنوات وهذا المفهوم يتماشى مع ما تضمنه الفصل 10 من قانون الاكرية التجارية ويكون بذلك الحكم المطعون فيه الذي ألزمه بأداء غرامة حرمان رغم عدم نيته الكراء للغير خارقا للقانون. ثالثا: خرق أحكام الفصلين 7و9 من قانون 25 ماي 1977:   بمقولة أن التعويض المؤسس على الفصل 9 يستند إلى سبب مشروع أما غرامة الحرمان المنصوص عليها بالفصل 7 ترتكز على تعسف المالك ولا يمكن الجمع بين الغرامتين حسب صريح ألفاظ الفصل الأخير مما يجعل محكمة القرار المنتقد التي أقرت حق الجمع بينهما قد جانبت الصواب وأساءت تأويل ذلك النص القانوني بما يتعين نقض حكمها. كما جاء بمستندات طعن نائب ورثة المرحوم علي طلب نقض القرار المنتقد مع الإحالة والإعفاء استنادا إلى أن المعقبين طعنوا لدى محكمة الدرجة الثانية في نتيجة الاختبار بعدم تناسب الغرامة المقدرة مع تقديرات سابقة لخبراء آخرين في محلات اقل أهمية وطلبوا الإذن بإعادة  الاختبار او التحرير على الخبير المنتدب إلا  أن المحكمة لم تجب بمفيد على ذلك الطلب بما شاب قضاءها بضعف التعليل وخرق أحكام الفصل 7 من قانون الاكرية التجارية. المحكمة عن جملة المطاعن لارتباطها ووحدة القول فيها: حيث خول الفصل 8 من قانون 25 ماي 1977 للمالك الحق في رفض تجديد التسويغ لتجديد بناء العقار عند توفر شروط معينة منها ما يتعلق بحالة ذاك العقار ومنها ما يخص أداء منحة للمتسوغ تساوي كراء أربعة أعوام مع احترام حقه في الأولوية عند إعادة التسويغ. كما اوجب الفصل 10 من القانون على المالك أن يعلم المتسوغ وقبل تسويغ المحل الجديد بأنه مستعد للتسويغ له من جديد والمالك الذي لا يمتثل لإجراءات حق الأولوية ملزما بدفع غرم الضرر للمتسوغ. وحيث يستشف من مجمل تلك الأحكام أن حق الأولوية في الكراء المخول للمتسوغ وما يترتب عن عدم احترامه من قبل المالك من غرم الضرر مرتبط بإعادة التسويغ بعد تجديد البناء فإذا فضل المالك إبقاء العقار المجدد لديه واستغلاله شخصيا فهو غير مطالب بأداء أية غرامة عدا تلك التي نص عليها الفصل 9 من القانون والمساوية لكراء أربع سنوات حسب ما يتضح من التأويل العكسي للفقرة الثانية من الفصل 10 المذكور. وحيث أن غرم الضرر المحمول على المالك يكون بسبب حرمانه المتسوغ من حق الأولوية في الكراء سواء بعدم الامتثال لأحكام الفقرات قبل الأخيرة من الفصل 10 أو بالتحيل عليه لمنعه من ممارسة حقه وفق مقتضيات الفصل 18 وفي كلتي الحالتين يجازى المالك على استعماله الحقوق المستمدة من ملكيته للعقار على حساب حقوق المتسوغ الناشئة عن الأصل التجاري بطريقة تعسفية أما إذا رفض إعادة تسويغه للغير بما في ذلك المتسوغ فذاك يدخل ضمن حقوقه الشرعية على العقار الأمر الذي يفسره اختلاف الطبيعة القانونية لتعويض المؤسس على أحكام الفصلين 7و10 والتعريض المستحق وفق الفصل 9 المشار إليه وتباين عناصر تقديرهما.   وحيث انه بصرف النظر عن الانتقادات المسلطة على نتيجة الاختبار فإن انبنائها  في تقدير الغرامة المستحقة من قبل المعقب ضدهم على العناصر المحددة بالفصل 7 من قانون الـأكرية التجارية في غياب ثبوت عدم احترام المعقب لما يوجبه القانون بخصوص حق الأولوية في الكراء تجاهلا أو تحيلا يجعل الحكم المطعون فيه الذي اعتمد على تلك النتيجة مشوبا بسوء تأويل أحكام الفصول 7و8و10 من ذلك القانون بما يصيره مستهدفا للنقض. ولهذه الأسباب قررت المحكمة قبول مطلبي التعقيب شكلا واصلا ونقض الحكم المطعون فيه وإحالة القضية إلى محكمة الاستئناف بالكاف لإعادة النظر فيها بهيئة أخرى وإعفاء الطاعن من الخطية وإرجاع المال المؤمن إليه. وصدر هذا القرار بحجرة الشورى في 20/4/2005 عن الدائرة المدنية الخامسة المتركبة من رئيستها السيدة نجاة بوليلة وعضويه المستشارين السيدين خالد ألعياري وزهير عروس وبحضور المدعي العام السيدة ماجدة بن جعفر ومساعدة كاتبة الجلسة السيدة ليلى ألرياحي. وحرر في تاريخه

Il résulte d’une lecture à contrario de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 25 Mai 1977 que le droit de priorité accordé au preneur évincé pour reconstruction de l’immeuble est lié à la volonté du propriétaire de relouer son immeuble reconstruit. Si ce dernier préfère garder l’immeuble rénové pour en user personnellement, il n’est pas tenu de payer aucune indemnité sauf celle prévue à l’article 9 qui est égale à quatre ans de loyer.

La Cour de Cassation affirme cette règle dans un arrêt du 20 Avril 2005 n° 7698. L’article 10 dans son alinéa 2 évoque la priorité du preneur évincé en la rattachant à la volonté du propriétaire de louer à nouveau son immeuble. Il en résulte que dans le cas ou il entend user personnellement ses locaux, le droit de priorité n’opère pas. Cette interprétation de la cour de cassation fait que le doit du preneur évincé est un droit de priorité à louer et non un droit de priorité à occuper les locaux rénovés puisque ce droit n'opère que lorsque le propriétaire  entend louer l'immeuble 

L’article 9 Alinéa 1 : Le propriétaire a également le droit de refuser le renouvellement du bail pour reconstruire l’immeuble, à charge de payer au locataire évincé, préalablement à son départ, une indemnité égale à quatre ans de loyer.

L’article 10 Alinéas 1 et 2:   Pour bénéficier du droit de priorité prévu soit à l’article 8, soit à l’article 9 de la présente loi, le locataire doit, en quittant les lieux, ou au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d’en user au propriétaire, par exploit d’huissier notaire en lui faisant connaître son nouveau domicile, il doit dans les mêmes formes notifier, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.

Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit avant de louer un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d’accord entre les parties sur les conditions de ce bail, celles-ci sont déterminées conformément  aux dispositions de l’article 28.

L'évacuation pour reconstruction de l'immeuble est une action d'évacuation pour "fin de bail"

Dans un arrêt du 6 décembre 2012,  la Cour d’appel de Nabeul décide que l’action de l’article 9 de la loi sur les baux commerciaux est une action en évacuation des lieux pour fin de bail. L’action du bailleur est une action d’évacuation pour fin de bail et ce, abstraction faite du droit de reprise des lieux du locataire. Le fait que le locataire évincé bénéficie du droit de priorité pour occuper les lieux après la reconstruction n’exclue pas le bail initial prend fin. Par conséquent, la demande du bailleur doit avoir pour objet l’évacuation pour fin du bail et non pour reconstruction des lieux.

En l’espèce,  le locataire avait interjeté appel d’un jugement de première instance  l’obligeant à quitter les lieux pour fin de bail en soutenant que la demande devrait matérialiser la cause d’évacuation qui est la reconstruction de l’immeuble. Selon l’appelant, la décision obligeant le locataire à évacuer les lieux pour fin de bail touchait au droit de reprise des locaux après la reconstruction. 

La Cour rejette ce motif en évoquant que le texte même de l’article 9 dans son dernier paragraphe parle du «  contrat expiré ». le droit de reprise du locataire n’exclue pas que l’objet de la demande du bailleur est l’évacuation pour fin de bail…Le droit de priorité pour louer l’immeuble reconstruit demeure préservé…( Cour d’appel de Nabeul, n° 19016 du 6 décembre 2012)