La révision du loyer dans un bail commercial

La loi n° 37-77 du 25 Mai 1977 relative aux baux commerciaux réserve une importance particulière à la révision du montant de loyer en vue de parvenir à une valeur locative équitable. Afin d’atteindre cette objectif, la jurisprudence applique rigoureusement les dispositions relatives à la révision du bail nonobstant toute clause contractuelle qui fixe une augmentation annuelle des loyers.

ARTICLE 22 : le montant du loyer des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre  à la valeur locative équitable

Celle-ci pourra être déterminée notamment d’après :1)    la surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation en tenant compte, d’une part, de la vétusté et de l’équipement des locaux mis par le propriétaire à la disposition de l’exploitant et d’autre part, de la nature et de la destination de ces locaux, de leurs accessoires et de leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport  à la surface totale du local
2)    la surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l’habitation de l’exploitant ou de ses préposés
3)    les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte, d’une part, de l’importance de la ville, du quartier, de la rue et de l’emplacement et, d’autre part, de la nature de l’exploitation et des commodités offertes pour l’entreprendre. Il sera également tenu comptes des charges imposées au locataire.

1) La procédure de révision du bail :

Conformément à l’article 24 de la loi, le loyer des baux commerciaux peut être révisé  à la demande de l’une ou de l’autre des parties par une demande formée par exploit d’huissier notaire. 

Lorsque le délai de trois mois ne suffit pas aux parties pour se mettre d’accord sur le nouveau loyer, ils comparaissent devant le président du tribunal de 1^ère instance de la situation de l’immeuble qui est compétent pour statuer.

L’affaire sera jugée conformément à la procédure en matière de référé sauf que le délai de comparution ne peut être inférieur à 8 jours et que l’appel est suspensif d’exécution.

Le délai de trois mois pour saisir le tribunal compétent est un délai de forclusion. La partie qui ne saisit pas la juridiction compétente dans ce délai est réputée avoir accepté les conditions nouvelles exigées ( Article 27)

Le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien pendant la durée de l’instance. Cependant le nouveau loyer est du à la date du jour de la demande conformément à l’article 24 in fine à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente.

2) Les conditions de révision du bail :

Les conditions de la révision du loyer dans un bail commercial sont déterminées par les articles 25 et 26 de la loi du 25 Mai 1977.  

La révision ne peut avoir lieu que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Une demande en révision qui ne respecte pas ce délai est passible d’annulation.

Par ailleurs, la demande n’est recevable que lorsque les conditions économiques se sont modifiées au point d’engendrer une variation de plus du quart de la valeur locative des lieux loués fixée contractuellement ou par décision judiciaire.

Par dérogation à ces deux conditions, le propriétaire du local peut demander la révision du loyer en cas de cession de fonds de commerce. De même, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée lorsque les éléments retenus pour le calcul de la clause d'échelle mobile interviennent.

3) Les critères de révision du bail: 

Aux termes de l’article 22 de la loi, le montant du loyer des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre  à la valeur locative équitable. Celle-ci pourra être déterminée notamment d’après :

1)  La surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation en tenant compte, d’une part, de la vétusté et de l’équipement des locaux mis par le propriétaire à la disposition de l’exploitant et d’autre part, de la nature et de la destination de ces locaux, de leurs accessoires et de leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport  à la surface totale du local. 

2) La surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l’habitation de l’exploitant ou de ses préposés. 

3) Les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte, d’une part, de l’importance de la ville, du quartier, de la rue et de l’emplacement et, d’autre part, de la nature de l’exploitation et des commodités offertes pour l’entreprendre. Il sera également tenu comptes des charges imposées au locataire.

Pour arriver à une valeur locative équitable, la jurisprudence a toujours recours à un expert en matière de baux commerciaux qui propose un montant de loyer équitable en se référent aux critères de l’article  22.

La convocation de l’Assemblée Générale d’une S.A.R.L.

La convocation de l'Assemblée Générale Annuelle d'une Société à Responsabilité Limitée est réglementée par le Code des Sociétés Commerciales dans les articles 126 et suivants. Il est impératif pour la société de respecter les dispositions du Code des Sociétés Commerciales relatives à la convocation de l’A.G.O. Le non respect de certaines dispositions peut, le cas échéant, engendrer l'annulation judiciaire des travaux de l'Assemblée.

Qui peut convoquer l’Assemblée Générale annuelle ?

Selon l’article 126 du Code l’A.G.0 annuelle est, convoquée par le gérant ou, en cas de carence  par le commissaire aux comptes s’il en existe un.

L’article 127 du Code permet aussi aux associés détenant au moins le quart du Capital Social de demander au gérant, une fois par ans de convoquer l’assemblée générale et ce, nonobstant toute clause statutaire contraire.

Par ailleurs, tout associé peut pour juste motif, demander au juge de référé d’ordonner au gérant ou au commissaire aux comptes ou même à un mandataire judiciaire qu’il aura désigné, de convoquer l’assemblée générale et de fixer l’ordre du jour. Le juste motif est une notion qui peut englober plusieurs hypothèses notamment le cas de l’incapacité du gérant, l’abandon de fonctions, l’absence d’assemblée depuis deux ans...... 

Le juste motif permet à un seul associé de provoquer judiciairement la tenue de l’assemblée et se présente lorsque la société se trouve dans une impossibilité matérielle de tenir son A.G.O. C’est notamment le cas lorsque face à la défaillance du gérant et l’absence d’un commissaire aux comptes, il n’existe aucune demande émanant des associés détenant le quart du Capital Social.

Comment convoquer l’Assemblée Générale Annuelle ?

Aux termes de l’article 126 in fine du C.S.C, la convocation à l’A.G.O d’une SARL est adressée à tous les associés par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le choix d’un procédé plus certain comme celui de la convocation par huissier notaire peut dans certains cas être plus attentif malgré que le texte ne mentionne que la lettre recommandée avec accusé de réception.

La lettre de convocation doit mentionner clairement l’ordre du jour de l’assemblée générale ainsi que le texte des résolutions proposées.

Le législateur insiste particulièrement sur le fait que la mention de l’ordre du jour et les résolutions proposées soit faite clairement. En effet, les associés doivent être avisés d’une façon claire sur le contenu des résolutions à voter.

En pratique, les questions inscrites à l’ordre du jour et les résolutions à voter doivent être libellées et rédigées d’une manière claire qui ne prête pas à confusions ou équivoques. Le recours à un point de l’ordre du jour libellé « questions diverses » doit être limité dans la mesure du possible en ce sens qu’il ne doit pas servir d’excuse pour passer des résolutions d’une grande importance.

Quand convoquer l’assemblée générale ordinaire ?

Aux termes de  l’article 128 du Code des Sociétés Commerciales l’Assemblée Générale Annuelle doit être tenue dans un délai de six mois à compter de la clôture de l'exercice social.

L’article 126 in fine du C.S.C dispose que  la convocation à l’Assemblée Annuelle Ordinaire est faite vingt jours aux moins avant la date de la tenue de l’assemblée.

Toutefois, l’article 128 paragraphe 2 tel que modifié par la loi n°2005-65 du 27/07/2005 dispose que «  trente jours au moins avant la tenue de l’assemblée générale ayant pour objet l’approbation des états financiers, les documents suivants seront communiqués aux associés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen ayant trace écrite : -le rapport de gestion

-l’inventaire des biens de la société

-les états financiers

-le texte des résolutions proposées

-le rapport du commissaire aux comptes  aux cas où sa désignation est obligatoire.

Ainsi, deux délais se présentent dans le Code des Sociétés Commerciales. Le premier est celui de l’article 126 qui évoque la convocation à l’assemblée avant vingt jours au moins de sa tenue. Le deuxième est celui de l’article 128 qui évoque la communication des documents aux associés avant trente jours au moins.

En pratique, une convocation adressée avant trente jours au moins à laquelle sont joints les documents de l’article 128 est certainement conforme aux exigences des deux textes.

Pour le calcul du délai, il faut recourir aux dispositions du Code des Obligations et des Contrats en ce sens que le jour de la notification et celui de la tenue de l’assemblée ne sont pas être pris en compte dans le calcul du délai.

L’exercice du commerce par les étrangers en Tunisie

La matière est réglementée jusqu’à nos jours par le Décret-loi n° 61-14 du 30 aout 1961 relatif aux conditions d’exercice de certaines activités commerciales lequel, a pour objet de définir les conditions de l’exercice du commerce par les étrangers en Tunisie.

Ce texte qui remonte à plus d’une soixantaine d’année et qui témoigne d’une Tunisie soucieuse de concrétiser son indépendance et sa souveraineté économique,  pose le principe de l’interdiction de l’exercice d’une activité commerciale par un étranger en Tunisie.

C’est l’article 2 du Décret-loi qui édicte ce principe en stipulant qu’un étranger  ne peut exercer une activité commerciale en Tunisie que dans des conditions déterminées.

Les dispositions de l’article 2 sont particulièrement claires sur le sujet : «  les personnes physiques et morales, qui ne possèdent pas la nationalité tunisienne, ne peuvent exercer directement ou indirectement une activité commerciale que dans les conditions définies par les textes en vigueur et las dispositions du présent décret-loi »

L’interdiction touche aussi bien les personnes physiques que les personnes morales.  L’article 3 du décret-loi de 1961 prévoit à cet égard, une définition de la personne morale étrangère en fonction de plusieurs critères tenant au contrôle, à la gestion, et au lieu d’incorporation en ce sens q’une société est étrangère lorsque l’un des critères cités par l’article fait défaut….

Par conséquent, il est interdit à un étranger d’être associé dans une société en nom collectif, puisque les associés d’une société en nom collectif sont considérés comme commerçant par l’article 55 de Code des Sociétés Commerciales. L’interdiction devrait aussi s’étendre aux associés commandités dans une société en commandite simple qui sont soumis au même régime juridique que les associés dans une société en nom collectif.

Par ailleurs, l’article 8 du décret-loi prévoit que «  l’exercice des activités suivantes, sous quelques formes que ce soit, et quel que soit le mode de leur imposition ( patente, impôt sur les traitements et salaires, impôt sur les bénéfice des professions non commerciales) et sauf dérogations accordée par le secrétaire d’Etat au plan et aux finances, interdit aux personnes physiques ou morales, ne possédant pas la nationalité tunisienne :

1)     gérant d’immeuble

2)     commissionnaire, courtier, agent commercial

3)     agent général ou spécial des entreprises d’assurances

4)     concessionnaire, consignataires, représentant général, agent général ou de vente, quelle que soit la dénomination sous laquelle s »exerce cette activité

5)     voyageur, placier, représentent de commerce.

L’exercice des activités prévues à l’alinéa précédent par des personnes physiques ou morales tunisiennes est soumis à l’agrément du secrétaire d’Etat au plan et aux finances dans les conditions prévues à l’article 10 ci après »

Le décret-loi de 1961 prévoit les exceptions au principe de l’interdiction  dans  l’article 4 qui dispose que «  Les personnes physiques ou morales, qui ne possèdent pas la nationalité tunisienne, ne peuvent exercer une activité commerciale que si elles remplissent au moins l’une des conditions suivantes :

1)    être  ressortissant d’un Etat ayant conclu avec l’Etat tunisien une convention de garanties réciproques en matière d’investissements et dans les conditions prévues par cette convention.

2)    Etre ressortissant d’un Etat qui concluera avec l’Etat tunisien une convention d’établissement spécifiant expressément l’exercice de cette activité.

3)    Avoir passé avec l’Etat tunisien, une convention approuvée par une loi

4)    Avoir été agrée par le secrétaire d’Etat au plan et aux finances, comme sous-traitant d’une entreprise tunisienne et uniquement pendant la durée des travaux faisant l’objet de la demande d’agrément

5)    Se livrer à l’extraction des matières premières

6)    Procéder à la fabrication ou à la transformation des produits manufacturés, à leur entretien, leur réparation ou leur installation

7)    Se livrer à des opérations de change, de banque et de bourse en conformité avec la législation réglementant l’exercice de ses activités

8)    Se livrer au commerce et à la distribution des hydrocarbures

9)    Exécuter des travaux financés par des fonds publics ou privés provenant du pays auquel elles ressortissent à condition que ce financement soit agrée par le secrétaire d’Etat au plan et aux finances.

10)                       Avoir obtenu du secrétaire d’Etat au plan et aux finances une carte de commerçant dont les conditions de délivrance seront définies par arrêté du Secrétaire d’Etat au plan et aux finances.

En pratique,  l’administration Tunisienne impose toujours l’octroi de la carte de commerçant comme condition pour exercer le commerce. Cité comme un cas parmi d’autres dans le dixième paragraphe de l’article 4, l’octroi de la carte de commerçant est perçu par les autorités comme  une condition nécessaire et supplémentaire qui s’ajoute à tous les cas précédents.

L’octroi de la carte de commerçant pour les étrangers est réglementé par l’arrêté du secrétaire d’Etat au plan et aux finances du 14 septembre 1961, relatif à la carte de commerçant et aux modalités d’agrément pour l’exercice de certaines activités commerciales.

أولويّة الديون ذات العلاقة بمواصلة نشاط المؤسسة في فترة المراقبة

يقتضي الفصل 34 من القانون عـ34ـدد لسنة 1995 المؤرخ في 17 أفريل 1995 المتعلّق بإنقاذ المؤسسات التي تمر بصعوبات اقتصادية كما وقع تنقيحه بالقانون عـ79ـدد لسنة 2003 المؤرخ في 29 ديسمبر 2003 أنه  " تعطى الأولوية للديون الجديدة المترتبة على المؤسسة  بداية من انطلاق فترة المراقبة والتي لها علاقة مباشرة وضرورية بمواصلة نشاطها..."

يشترط المشرع أن يكون الدين الناشئ بعد انطلاق فترة المراقبة مرتبطا بصورة مباشرة وضروريّة بمواصلة نشاط المؤسسة لكي يتمتع بامتياز الدفع. لا جدال أن إعطاء الهدف من هذه الأولويّة هو العمل على منح الفرصة للمؤسسة المزمع إنقاذها لمواصلة نشاطها وهو ما لا يكون ممكنا دون فسح المجال لتمويل مواصلة النشاط أثناء هذه الفترة عبر تمييز الديون ضرورية الدفع عن غيرها.

يشير نص الفصل 34 من القانون إلى علاقة الدين بمواصلة نشاط المؤسسة ولا فقط بنشاط المؤسسة وهو ما يعني أنه من الممكن أن يتعلّق الدين بنشاط المؤسسة إلا أنه لا يكون ضروريا لمواصلة ذلك النشاط أثناء فترة المراقبةوهي فرضيّة ممكنة جدّا خاصة مع الطريقة المعتمدة في صياغة القوانين الأساسيّة والتي تذهب إلى التوسيع في نطاق الموضوع الاجتماعي للمؤسسة.

الارتباط بين الدين من جهة ومواصلة النشاط من جهة أخرى يفرضه أساس قاعدة الأولوية التي شرعت لتمكين المؤسسة من الصمود أثناء فترة المراقبة بهدف التوصل إلى حلول إنقاذ.

من المؤكد أن الجزم في وجود علاقة مباشرة وضرورية للدين بمواصلة النشاط  يخضع  إلى السلطة التقديرية للقاضي الذي ترجع له مهمة الحسم في ذلك على ضوء المعطيات الواقعية والاقتصادية لنشاط المؤسسة وطبيعة الصعوبات التي تمر بها.

هذا الأمر يجعل من حسم الموقف مسبقا بالنسبة لمصير الديون والجزم بتمتعها بالأولوية أمرا صعبا لخضوعه في النهاية للاجتهاد المطلق للقاضي المراقب أو المحكمة.

هل يمكن القول مثلا أن الديون الجبائية أو تلك الراجعة لصندوق الضمان الاجتماعي تمثل ديون ذات علاقة مباشرة وضرورية بمواصلة نشاط المؤسسة وتتمتع بذلك بالأولويّة ؟

قد يمكن القول أنّ هذه لهذه الديون علاقة مباشرة وضرورية بمواصلة المؤسسة لنشاطها الذي يفترض قانونا احترامها لالتزاماتها تجاه الخزينة العامة والضمان الاجتماعي وهي واجبات لا يمكن أن تتفاداها المؤسسة إلا في حالة وجود إعفاء قانوني.

وقد يطرح السؤال أيضا بالنسبة  للديون الناشئة عما يشاكل العقود كدفع غير المستحق أو الإثراء بدون أو بالنسبة لتصرف الفضولي الذي قد يكون ذي أولويّة على معنى الفصل 34 إذا كان التصرف لدفع مضرة متوقعة قد يستحيل معها مواصلة نشاط المؤسسة.

ولعله من المؤكد أن ارتباط الدين بمواصلة نشاط المؤسسة يفسح المجال للاجتهاد ويجعل الكلمة الفصل بيد القضاء وفقا لسلطته التقديرية وحسب الحالة المطروحة أمامه.

 لقد أراد المشرع صلب الفصل 34  حصر الامتياز المخول للديون الجديدة في الحالة التي تكون فيها العلاقة سند الدين ضرورية لإنقاذ المؤسسة بتمكينها من مواصلة نشاطها وهي في النهاية لا يمكن أن تكون إلا معاملة ترتبط بتمويل المؤسسة التي يفترض إنقاذها.

من ذلك أنه يصعب اعتبار الدين الناشئ عن ارتكاب المؤسسة لجريمة تقليد علامة دينا ذي أولويّة ولو كانت العلامة المقلدة تدخل في مجال نشاط المؤسسة لأنه دين ليست له علاقة ضرورية ومباشرة بمواصلة النشاط بل إنه قد يمنع المؤسسة من مواصلة نشاطها خاصة إذا كان التعويض الناجم عن جريمة التقليد كبيرا يتجاوز حدود قدرتها الاقتصادية أثناء فترة المراقبة.

يمكن بذلك القول أن المعيار الفعلي لتحديد العلاقة الضرورية والمباشرة بمواصلة النشاط هو وجود استفادة ماليّة المؤسسة من العلاقة التي أنتجت هذا الدين ومدى ضرورة تلك العلاقة لتمكين المؤسسة من مواصلة النشاط .

وفضلا عن التردد الذي قد يبرز نتيجة استعمال مصطلح صعب التعريف كذلك الذي يفرض أن يكون الدين ذي علاقة مباشرة وضرورية بمواصلة النشاط فإن تساؤلا آخر يطرح بخصوص العقود التي يستمر العمل بها وجوبا والتي تربط المؤسسة بالغير والمنضمة صلب الفصل 35 جديد[1].

هذه العقود تستمر مبدئيا ولا ينتهي العمل بها إلا في صورة تم إنهاءها بطلب من المتصرف القضائي وبعد موافقة القاضي المراقب في حالة كانت غير ضرورية لمواصلة نشاط المؤسسة. أما عند عدم المطالبة بإنهاء العقود فهي تستمر وجوبا ومن الضروري آنذاك أن تكون الديون التي تنتج عن تنفيذ هذه العقود المستمرة ديونا ذات علاقة مباشرة وضرورية بنشاط المؤسسة فلا معنى بداهة،لعقد يستمر العمل به من جهة ولا ينتج عنه ديون ضرورية لمواصلة نشاط المؤسسة ...

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[1]  الفصل 35 جديد منقح بالقانون عدد 79 لسنة 2003 المؤرخ في 29-12-2003 يستمر العمل بالعقود التي تربط المؤسسة بالغير من الحرفاء ومزودين وغيرهم ويمكن إنهاء العمل بها بطلب من المتصرف القضائي أو المدين بعد موافقة القاضي المراقب إذا كانت غير ضرورية لمواصلة نشاط المؤسسة..

La publicité légale du contrat de location-gérance du Fonds de Commerce

La location-gérance est le contrat par lequel un propriétaire concède totalement ou partiellement l’exploitation de son fonds de commerce à un locataire moyennant le paiement d’un loyer. C’est la définition qui se dégage de l’article 229 du Code de Commerce.

Ce contrat doit impérativement, faire l'objet d'une publicité légale dans les quinze jours qui suivent sa conclusion. Selon l’article 231 du Code de Commerce « Tout contrat de location d'un fonds de commerce sera publié  sous forme d'extrait dans un délai de quinze jours à compter de  la date de sa conclusion, au Journal Officiel de la République  Tunisienne et dans deux journaux quotidiens dont un en langue  arabe, avec l'indication des nantissements et des créanciers  inscrits s'il y'en a ».

Les formalités de publicité de la gérance libre sont différends de celles prévues pour la vente du fonds de commerce au niveau de la forme et du fond.

D’abord et à la différence de la publicité de la vente pour laquelle un seul journal quotidien est requis et sans détermination de la langue, la location gérance doit paraître impérativement dans deux journaux quotidiens dont un en langue arabe.

Ensuite et en ce qui concerne le contenu de la publication un extrait du contrat est suffisant pour la location gérance. Il n’y a pas de mentions obligatoires à publier comme c’est le cas pour la vente.

L’accomplissement des formalités de publicité est d’une importance  particulière  pour le propriétaire du fonds de commerce. Ce dernier reste en effet,  solidairement tenu avec le locataire des dettes contractées tant que les formalités de publicités n’ont pas été respectées.

L’article 234 du Code de Commerce dispose que  « Jusqu'à la publication du contrat de location, le loueur du fonds est solidairement responsable, avec le locataire, des dettes  contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds ».

La Cour de Cassation considère que l’effet du non respect de la formalité de publicité se limitent à la relation avec les tiers et n’affecte pas la validité du contrat entre les deux parties ( Cassat .23485, 29 Mai 1991).

La publicité a pour effet d’aviser le tiers contractant de l’existence d’un contrat de location gérance du fonds de commerce. A défaut de publicité, le tiers contractant est supposé ne pas être au courant de la location. Le tiers est admis à se prévaloir de la situation apparente et en droit d’agir en justice contre le propriétaire et le locataire solidairement tenus de la dette.

Le délai de l’action en revendication de l’indemnité d’éviction : un délai de forclusion (Cassat.n° 77356 du 3 Juillet 2013)

L’article 27 de la loi de 1977 réglant les rapports entre locataires et bailleurs « Le locataire qui entend, soit contester les motifs de refus de renouvellement invoqués par le bailleur, soit demander le paiement de l’indemnité d’éviction ou qui n’accepte pas les conditions proposées par le nouveau bail, doit saisir la juridiction compétente dans les trois mois de la notification du congé ou de la réponse du propriétaire prévue à l’article 5 de la loi

Passé ce délais, il se trouvera forclos et sera réputé, soit avoir renoncé au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction soit avoir accepté les conditions nouvelles exigées »

La Cour de cassation dans un arrêt  du 03/07/2013 affirme que le délai de trois mois pour saisir la juridiction compétente en revendication de l’indemnité d’éviction est un délai de forclusion qui n’est passible d’aucune suspension ni d’interruption…

En l’espèce, le preneur avait saisi le tribunal compétent une première foi dans le délai de trois mois à partir du congé notifié par le bailleur. L’action du preneur, rejetée en premier ressort pour ne pas avoir réglé les frais et honoraires de l’expert judiciaire, fait l’objet de désistement en appel et la décision constatant le désistement à l’appel est passée en force de la chose jugée.

Selon le preneur, qui a intenté une deuxième action en revendication de l’indemnité d’éviction, le délai de trois mois de l’article 27 ne peut lui être opposé puisqu’il a été suspendu par cette première saisie et ne doit être compté qu’à partir de la notification du jugement de désistement. Le tribunal de première instance lui donne gain de cause en estimant que le rejet de la demande dans une première foi avait pour cause le non règlement des honoraires de l’expert judiciaire et que c’est le rapport du même expert qui fonde la deuxième demande, lequel rapport a été élaboré suite à une saisie présenté dans les délais requis. la cour d’appel infirme et rejette la demande de l’indemnité en rappelant que le délai est un délai de forclusion et en évoquant une jurisprudence établie en ce sens.

La Cour de cassation dans l’arrêt n°77356 rejette le pourvoi contre cette décision en affirmant que même l’introduction d’une action dans les délais qui n’a pas aboutit ne peut être opposé au bailleur, le délai de trois mois étant un délai de forclusion.

Cet arrêt affirme un principe établie selon lequel le délai de l’article 27 est un délai de forclusion qui n’est passible d’aucune interruption. Il n’en demeure pas moins que statuant sur le même cas d’espèces la Cour de cassation ( Aff. 80745 du 5 Fev. 2013) estime que le demande du bailleur pour évacuer les lieux est irrecevable tant que la deuxième action intentée par le preneur est en cours.

Dans cet arrêt, la Cour  rejette le pourvoi du bailleur contre l’arrêt de la cour d’appel infirmant la décision du juge de référé qui avait accepté la demande en évacuation au motif qu’une deuxième action intentée hors délai ne peut retarder le droit du bailleur à reprendre les lieux ( Jugement n° 145 Tribunal de première instance de Nabeul). Selon la Cour de cassation l’existence d’une deuxième action intentée par le preneur fait que la demande en référé porte préjudice au principal.

La priorité du preneur évincé après reconstruction de l'immeuble : Articles 9 et 10 de la loi du 25 Mai 1977

قرار تعقيبي مدني عدد 7698 مؤرخ في 20 أفريل 2005 صدر برئاسة السيدة نجاة بوليلة أصدرت محكمة التعقيب القرار الآتي: بعد الاطلاع على مطلب التعقيب المضمن تحت العدد 7698 والمقدم من الأستاذ عادل بن عرفة بتاريخ 9/10/2004 . في حق: احمد. ضد: ورثة المرحوم علي. وعلى مطلب التعقيب المضمن تحت عدد 7745 والمقدم من الأستاذ محسن الزائدي في حق الأخيرين ضد الأول في الذكر. طعنا في الحكم المدني الصادر عن محكمة الاستئناف بالكاف تحت العدد 14148 بتاريخ 25 مارس 2004 والقاضي بقبول الاستئناف شكلا وفي الأصل بنقض الحكم الابتدائي والقضاء من جديد بإلزام المستأنف ضده بان يؤدي للمستأنفين واحد وعشرين وأربعمائة وعشرة دنانير 21.410.000 د بعنوان غرامة حرمان من التصرف بسبب رفض التجديد مع ثلاثمائة دينار 300 د أجرة محاماة وإعفاء المستأنفين من الخطية وإرجاع معلومها المؤمن إليهم وحمل المصاريف القانونية على المستأنف ضده. وبعد الاطلاع على مذكرة مستندات الطعن المبلغة نسخة منها للمعقب ضدهم بتاريخ 18 أكتوبر و2 نوفمبر 2004. وبعد الاطلاع على جميع الوثائق التي يوجب الفصل 185 من م.م.م.ت تقديمها وعلى ملحوظات النيابة العمومية والاستماع إلى شرح ممثلها بالجلسة والرامية إلى طلب النقض مع الإحالة والإعفاء. وبعد الاطلاع على الحكم المنتقد وعلى كافة أوراق الملف والمداولة طبق القانون صرحت المحكمة بما يلي: من حيث الشكل: حيث كان مطلب التعقيب مستوفين في هذه القضية لجميع أوضاعهما القانونية فهما حريين بالقبول شكلا. من حيث الأصل: حيث تفيد وقائع القضية كما تضمنها الحكم المنتقد والأوراق التي انبنى عليها قيام المدعين في الأصل ورثة المرحوم علي لدى المحكمة الابتدائية بجندوبة عارضين بواسطة نائبهم أن في تسوغهم من المطلوب جميع المحل التجاري الكائن بنهج الدستور طبرقة والمعهد كمقهى تولى إلزامهم بالخروج للتهديم وإعادة البناء بموجب الحكم ألاستعجالي عدد 7784 الصادر بتاريخ 31/5/2001 فقاموا في ظرف ثلاثة أشهر بإعلامه برغبتهم في الرجوع للمكري الا انه بعد انتهاء الأشغال المتعلقة بالمكري أعرب لهم عن رفضه تجديد الكراء لهم حسبما يتضح من نسخة محضر التنبيه بجواب المحرر في 4/3/2002 لذا طلبوا الإذن بتكليف خبير في الحسا بيات لتقدير غرامة الحرمان والحكم بإلزامه بأدائها وتحميله المصاريف وأجرة المحاماة.  وبعد استيفاء الإجراءات أصدرت محكمة البداية الحكم عدد 7647 بتاريخ 27 ماي 2002 قضت فيه برفض الدعوى بناء على أشغال البناء المكري لازالت جارية إلى حين تاريخ نشر القضية. فاستأنفه المحكوم ضدهم منتقدين المحكمة عدم أخذها بإقرار المطلوب بعدم رغبته في تجديد الكراء وعدم تكليف خبير للتحقق من واقعة انتهاء الأشغال. وبعد تكليف الخبير السيد الطيب المز ريقي بإجراء المعاينات اللازمة وتقدير غرامة الحرمان وختم المرافعة نقضت محكمة الدرجة الثانية حكم البداية بموجب قرارها السالف تضمين نصه والذي هو الآن محل طعن بالتعقيب من الطرفين وقد تضمنت مستندات نائب المعقب احمد طلب نقض الحكم المطعون فيه بدون إحالة واحتياطيا جدا نقضه مع الإحالة للأسباب التالية:     أولا: ضعف التعليل: بمقولة أن المحكمة استجابت لطلب الطاعنين لديها بتكليف خبير في الحسابيات رغم أن هذا الطلب قدم لأول مرة خرقا لمبدأ الأثر الانتقالي للاستئناف ولان ذلك الخبير غير مؤهل بمعاينة استكمال أشغال بناء الخارجة عن اختصاصه كما اعتبرت بان أشغال تجديد المكري انتهت بناء على تقرير الاختبار مع انه لم يتضمن إطلاقا تلك المسالة وبذلك يكون الحكم المطعون فيه ضعيفا في تعليله فاقدا لسند صحيح. ثانيا: خرق أحكام الفصل 10 من قانون 25 ماي 1977: بمقولة أن حق الأولوية في الكراء لا يمكن التمسك به إلا متى عزم المالك على تسويغ محله للغير إذ من حق هذا الأخير رفض تسويغ المكري للغير بعد تجديد بنائه واستغلاله شخصيا دون أن يكون عرضة لأية  غرامة أخرى عدا تلك التي تساوي معين كراء أربع سنوات وهذا المفهوم يتماشى مع ما تضمنه الفصل 10 من قانون الاكرية التجارية ويكون بذلك الحكم المطعون فيه الذي ألزمه بأداء غرامة حرمان رغم عدم نيته الكراء للغير خارقا للقانون. ثالثا: خرق أحكام الفصلين 7و9 من قانون 25 ماي 1977:   بمقولة أن التعويض المؤسس على الفصل 9 يستند إلى سبب مشروع أما غرامة الحرمان المنصوص عليها بالفصل 7 ترتكز على تعسف المالك ولا يمكن الجمع بين الغرامتين حسب صريح ألفاظ الفصل الأخير مما يجعل محكمة القرار المنتقد التي أقرت حق الجمع بينهما قد جانبت الصواب وأساءت تأويل ذلك النص القانوني بما يتعين نقض حكمها. كما جاء بمستندات طعن نائب ورثة المرحوم علي طلب نقض القرار المنتقد مع الإحالة والإعفاء استنادا إلى أن المعقبين طعنوا لدى محكمة الدرجة الثانية في نتيجة الاختبار بعدم تناسب الغرامة المقدرة مع تقديرات سابقة لخبراء آخرين في محلات اقل أهمية وطلبوا الإذن بإعادة  الاختبار او التحرير على الخبير المنتدب إلا  أن المحكمة لم تجب بمفيد على ذلك الطلب بما شاب قضاءها بضعف التعليل وخرق أحكام الفصل 7 من قانون الاكرية التجارية. المحكمة عن جملة المطاعن لارتباطها ووحدة القول فيها: حيث خول الفصل 8 من قانون 25 ماي 1977 للمالك الحق في رفض تجديد التسويغ لتجديد بناء العقار عند توفر شروط معينة منها ما يتعلق بحالة ذاك العقار ومنها ما يخص أداء منحة للمتسوغ تساوي كراء أربعة أعوام مع احترام حقه في الأولوية عند إعادة التسويغ. كما اوجب الفصل 10 من القانون على المالك أن يعلم المتسوغ وقبل تسويغ المحل الجديد بأنه مستعد للتسويغ له من جديد والمالك الذي لا يمتثل لإجراءات حق الأولوية ملزما بدفع غرم الضرر للمتسوغ. وحيث يستشف من مجمل تلك الأحكام أن حق الأولوية في الكراء المخول للمتسوغ وما يترتب عن عدم احترامه من قبل المالك من غرم الضرر مرتبط بإعادة التسويغ بعد تجديد البناء فإذا فضل المالك إبقاء العقار المجدد لديه واستغلاله شخصيا فهو غير مطالب بأداء أية غرامة عدا تلك التي نص عليها الفصل 9 من القانون والمساوية لكراء أربع سنوات حسب ما يتضح من التأويل العكسي للفقرة الثانية من الفصل 10 المذكور. وحيث أن غرم الضرر المحمول على المالك يكون بسبب حرمانه المتسوغ من حق الأولوية في الكراء سواء بعدم الامتثال لأحكام الفقرات قبل الأخيرة من الفصل 10 أو بالتحيل عليه لمنعه من ممارسة حقه وفق مقتضيات الفصل 18 وفي كلتي الحالتين يجازى المالك على استعماله الحقوق المستمدة من ملكيته للعقار على حساب حقوق المتسوغ الناشئة عن الأصل التجاري بطريقة تعسفية أما إذا رفض إعادة تسويغه للغير بما في ذلك المتسوغ فذاك يدخل ضمن حقوقه الشرعية على العقار الأمر الذي يفسره اختلاف الطبيعة القانونية لتعويض المؤسس على أحكام الفصلين 7و10 والتعريض المستحق وفق الفصل 9 المشار إليه وتباين عناصر تقديرهما.   وحيث انه بصرف النظر عن الانتقادات المسلطة على نتيجة الاختبار فإن انبنائها  في تقدير الغرامة المستحقة من قبل المعقب ضدهم على العناصر المحددة بالفصل 7 من قانون الـأكرية التجارية في غياب ثبوت عدم احترام المعقب لما يوجبه القانون بخصوص حق الأولوية في الكراء تجاهلا أو تحيلا يجعل الحكم المطعون فيه الذي اعتمد على تلك النتيجة مشوبا بسوء تأويل أحكام الفصول 7و8و10 من ذلك القانون بما يصيره مستهدفا للنقض. ولهذه الأسباب قررت المحكمة قبول مطلبي التعقيب شكلا واصلا ونقض الحكم المطعون فيه وإحالة القضية إلى محكمة الاستئناف بالكاف لإعادة النظر فيها بهيئة أخرى وإعفاء الطاعن من الخطية وإرجاع المال المؤمن إليه. وصدر هذا القرار بحجرة الشورى في 20/4/2005 عن الدائرة المدنية الخامسة المتركبة من رئيستها السيدة نجاة بوليلة وعضويه المستشارين السيدين خالد ألعياري وزهير عروس وبحضور المدعي العام السيدة ماجدة بن جعفر ومساعدة كاتبة الجلسة السيدة ليلى ألرياحي. وحرر في تاريخه

Il résulte d’une lecture à contrario de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 25 Mai 1977 que le droit de priorité accordé au preneur évincé pour reconstruction de l’immeuble est lié à la volonté du propriétaire de relouer son immeuble reconstruit. Si ce dernier préfère garder l’immeuble rénové pour en user personnellement, il n’est pas tenu de payer aucune indemnité sauf celle prévue à l’article 9 qui est égale à quatre ans de loyer.

La Cour de Cassation affirme cette règle dans un arrêt du 20 Avril 2005 n° 7698. L’article 10 dans son alinéa 2 évoque la priorité du preneur évincé en la rattachant à la volonté du propriétaire de louer à nouveau son immeuble. Il en résulte que dans le cas ou il entend user personnellement ses locaux, le droit de priorité n’opère pas. Cette interprétation de la cour de cassation fait que le doit du preneur évincé est un droit de priorité à louer et non un droit de priorité à occuper les locaux rénovés puisque ce droit n'opère que lorsque le propriétaire  entend louer l'immeuble 

L’article 9 Alinéa 1 : Le propriétaire a également le droit de refuser le renouvellement du bail pour reconstruire l’immeuble, à charge de payer au locataire évincé, préalablement à son départ, une indemnité égale à quatre ans de loyer.

L’article 10 Alinéas 1 et 2:   Pour bénéficier du droit de priorité prévu soit à l’article 8, soit à l’article 9 de la présente loi, le locataire doit, en quittant les lieux, ou au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d’en user au propriétaire, par exploit d’huissier notaire en lui faisant connaître son nouveau domicile, il doit dans les mêmes formes notifier, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.

Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit avant de louer un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d’accord entre les parties sur les conditions de ce bail, celles-ci sont déterminées conformément  aux dispositions de l’article 28.

L'évacuation pour reconstruction de l'immeuble est une action d'évacuation pour "fin de bail"

Dans un arrêt du 6 décembre 2012,  la Cour d’appel de Nabeul décide que l’action de l’article 9 de la loi sur les baux commerciaux est une action en évacuation des lieux pour fin de bail. L’action du bailleur est une action d’évacuation pour fin de bail et ce, abstraction faite du droit de reprise des lieux du locataire. Le fait que le locataire évincé bénéficie du droit de priorité pour occuper les lieux après la reconstruction n’exclue pas le bail initial prend fin. Par conséquent, la demande du bailleur doit avoir pour objet l’évacuation pour fin du bail et non pour reconstruction des lieux.

En l’espèce,  le locataire avait interjeté appel d’un jugement de première instance  l’obligeant à quitter les lieux pour fin de bail en soutenant que la demande devrait matérialiser la cause d’évacuation qui est la reconstruction de l’immeuble. Selon l’appelant, la décision obligeant le locataire à évacuer les lieux pour fin de bail touchait au droit de reprise des locaux après la reconstruction. 

La Cour rejette ce motif en évoquant que le texte même de l’article 9 dans son dernier paragraphe parle du «  contrat expiré ». le droit de reprise du locataire n’exclue pas que l’objet de la demande du bailleur est l’évacuation pour fin de bail…Le droit de priorité pour louer l’immeuble reconstruit demeure préservé…( Cour d’appel de Nabeul, n° 19016 du 6 décembre 2012)

إنهاء العلاقة التعاقدية بين المؤسسة والغير أثناء فترة المراقبة

عملا بالفصل 35 جديد فقرة ثانية من القانون عدد 34 لسنة 1995 المتعلّق بإنقذ المؤسسات التي تمر بصعوبات اقتصاديّة والمنقّح بالقانون عدد79 لسنة 2003، "يمكن إنهاء العمل بالعقود" بطلب من المتصرف القضائي بعد موافقة القاضي المراقب إذا كانت غير ضرورية لمواصلة نشاط المؤسسة...وعلى المتصرف القضائي أن يوجه إعلاما إلى المتعاقدين مع المؤسسة الذين تقرر إنهاء العمل بالعقود التي تربطهم بها خلال   الخمسة يوما موالية لتاريخ إنهاءها وذلك بواسطة رسالة مضمونة الوصول مع الإعلام بالبلوغ".

 أعطى المشرع للمؤسسة صلب هذا الفصل امتيازا لإنهاء العقد من جانب واحد وهو حل غير معهود بالاستناد إلى قواعد النظرية العامة الالتزامات. إلا أن استعمال المؤسسة لهذا الامتياز يتوقف على شرطين أما الأول فيتعلق بالشكل ويجعل الإنهاء متوقف على موافقة القاضي المراقب بعد المطالبة به من طرف المؤسسة أو المتصرف القضائي و يتعلق الشرط الثاني بالأصل ويفرض أن يكون العقد غير ضروري لمواصلة نشاط المؤسسة.

أما الشرط الأول فيترتب عنه خروج العقد عن مناط قاعدة الاستمرار الو جوبي بمجرد موافقة القاضي المراقب على طلب إنهاءه

أما الشرط الثاني فيعني أن المطالبة بإنهاء العقود يجب أن تأخذ بعين الاعتبار مدى استفادة المؤسسة من تواصل العلاقة التعاقدية فإذا كانت الاستفادة غائبة يكون الإنهاء هو الحل الأفضل. ومن المتعيّن على المتصرف القضائي توخي الحذر في التأكد من وجود هذا الشرط لكي لا  يؤدي مواصلة العمل بالعقود إلى الحالة التي يكون فيها العقد مستمرا بحكم القانون في حين يتضح أنه لا ينتج ديونا مباشرة وضرورية بمواصلة نشاط المؤسسة على معنى الفصل 34 بالنظر لكون العقد من أساسه لم يكن ضروريا أن يستمر العمل به. 
 ومن الملاحظ أن الطبيعة القانونية لهذا الامتياز لا يمكن تعريفها انطلاقا من الحالات العادية للإنهاء فهو ليس إنهاء اتفاقي وليس طلب فسخ ولا هو طلب إبطال ولقد اعتبرت محكمة التعقيب الفرنسية في أحد قراراتها في هذا المجال "أن العقد الواقع إنهاءه ليس عقد مفسوخ ولا هو عقد تم إبطاله"

( Cass. Com.11 dec.1990, J.C.P éd.E, 1991,I ; n°46, p.188 : Le contrat non poursuivi n’est ni résilié ni résolu )

وتبقى الطبيعة القانونية لإنهاء هذه العقود استثنائيّة و خاصة بقانون إنقاذ المؤسسات ولا مجال لتصنيفها ضمن الطرق التقليدية لإنهاء العقود صلب النظرية العامة للالتزامات فيكفي بشأنها القول بأنها "عقود لا يستمر العمل بها" على معنى قانون إنقاذ المؤسسات الاقتصادية.

La preuve de la convention d'arbitrage

L’article 6 du Code de l’arbitrage Tunisien dispose que «  la convention d’arbitrage ne peut être établie que par écrit, soit par un acte authentique ou sous seing privé, soit par procès verbal d’audience ou procès verbal dressé auprès du tribunal arbitral choisi.

La convention d’arbitrage est réputée établie par écrit lorsqu’elle est consignée dans un document signé par les parties ou dans un échange de lettres, de communication télex, de télégrammes ou de tout autres moyens de communication qui en atteste l’existence, ou encore, dans l’échange de conclusions en demande et de conclusions en défense, dans lesquelles l’existence d’une convention d’arbitrage est alléguée par une partie et n’est pas contestée par l’autre. La référence, dans un contrat à un document contenant une clause compromissoire, vaut convention d’arbitrage, à condition que ledit contrat soit établi par écrit, et que la référence soit telle qu’elle fasse de la clause une partie du contrat »

Ce texte est une reproduction de l’article 7-2 de la loi type de la CNUDCI. Il s’agit d’un texte assez long qui atteste de la volonté du législateur Tunisien de diversifier les moyens de preuve en matière de conventions d’arbitrage en vue d’une meilleure efficacité de l’arbitrage en tant qu’institution.

Du point de vue de la preuve deux catégories de conventions d’arbitrages sont envisagées. La convention d’arbitrage écrite (I) et celle réputée écrite (II)

I-                  La convention d’arbitrage écrite :

L’alinéa 1 de l’article 6 réglemente la preuve par écrit de la convention d’arbitrage. Il constitue une reproduction de l’ancien article 261 du code de procédures civiles et commerciale qui régissait la matière avant l’avènement du Code de l’arbitrage.

En exigeant l’écrit comme moyen de preuve le législateur a entendu garantir le respect de la convention d’arbitrage par les parties en évitant toutes contestations éventuelles sur son existence.

L’écrit est une condition de preuve de la convention d’arbitrage et non une condition de validité. L’absence de l’écrit n’emporte pas nullité de la convention d’arbitrage dans le Code.

L’écrit peut revêtir la forme d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé. Le législateur prend le soin de rappeler que l’écrit peut être soit un procès verbal d’audience ou même un procès verbal dressé auprès du tribunal arbitral choisi, lesquels sont en définitive qualifiés comme actes authentiques

I-                  La convention d’arbitrage réputée écrite :

L’alinéa 2 de l’article 6 dresse une liste des moyens de communications  qui peuvent établir la preuve d’une convention d’arbitrage. Les termes de l’alinéa 2 attestent que la liste est indicative et non limitative. L’essentiel est que le consentement des parties soit établi sans équivoque.

1) La preuve par échange d’écrit ou par le silence lors de l’échange de conclusions.

L’alinéa 2 évoque le nécessaire « échanges » de documents entre les parties. Les écrits émanant d’une seule partie ne peuvent constituer une preuve réputée écrite  et le silence de l’une des parties n’emporte pas consentement à la convention d’arbitrage.

Toutefois, l’alinéa 2 évoque « l’échange des conclusions en demande ou les conclusions en défense dans lesquelles l’existence  d’une convention d’arbitrage est alléguée par une partie et n’est pas contestée par l’autre ». Cette hypothèse vise le cas dans lequel il n’existe pas d’écrit entre les parties et permet à l’acceptation tacite  de l’une des parties de produire des effets aussi bien dans le cas d’absence d’écrit que dans le cas d’un écrit émanant de l’une des parties restée sans réponse.  Le silence de l’une des parties lors de l’échange de conclusions emporte donc acceptation tacite de l’allégation de l’autre partie.

2) la preuve par référence à un acte séparé

« …La référence dans un contrat à un document contenant une clause compromissoire, vaut convention d’arbitrage à condition que ledit contrat soit établi par écrit, et que la référence soit telle qu’elle fasse de la clause une partie du contrat »

Deux conditions sont exigées, il faut d’abord que le contrat qui sert de référence soit établi par écrit lequel peut à titre d’exemple être un contrat type des entreprises du commerce international ou des conditions générales de vente. Il n’est pas besoin que cet écrit de référence soit signé par les deux parties, il peut être établi par l’une des parties uniquement.

Ensuite, la référence doit être telle qu’elle fasse de la clause une partie du contrat. Cette deuxième condition qui se base sur un souci de protection du consentement des parties, limite considérablement les cas dans lesquels le renvoi à un acte séparé peut produire des effets entre les parties. La référence entre deux parties aux principes d’un contrat antérieur qui retient l’arbitrage comme mode de règlement de litige ne peut produire ses effets parce que la simple référence aux principes du contrat ne suffit pas à faire de la clause une partie du contrat.