L’article 27 de la loi de 1977
réglant les rapports entre locataires et bailleurs « Le locataire qui
entend, soit contester les motifs de refus de renouvellement invoqués par le
bailleur, soit demander le paiement de l’indemnité d’éviction ou qui n’accepte
pas les conditions proposées par le nouveau bail, doit saisir la juridiction
compétente dans les trois mois de la notification du congé ou de la réponse du
propriétaire prévue à l’article 5 de la loi
Passé ce délais, il se trouvera
forclos et sera réputé, soit avoir renoncé au renouvellement ou à l’indemnité
d’éviction soit avoir accepté les conditions nouvelles exigées »
La Cour de cassation dans un arrêt
du 03/07/2013 affirme que le délai de
trois mois pour saisir la juridiction compétente en revendication de l’indemnité
d’éviction est un délai de forclusion qui n’est passible d’aucune suspension ni
d’interruption…
En l’espèce, le preneur avait
saisi le tribunal compétent une première foi dans le délai de trois mois à
partir du congé notifié par le bailleur. L’action du preneur, rejetée en
premier ressort pour ne pas avoir réglé les frais et honoraires de l’expert
judiciaire, fait l’objet de désistement en appel et la décision constatant le
désistement à l’appel est passée en force de la chose jugée.
Selon le preneur, qui a intenté
une deuxième action en revendication de l’indemnité d’éviction, le délai de
trois mois de l’article 27 ne peut lui être opposé puisqu’il a été suspendu par
cette première saisie et ne doit être compté qu’à partir de la notification du
jugement de désistement. Le tribunal de première instance lui donne gain de cause
en estimant que le rejet de la demande dans une première foi avait pour cause
le non règlement des honoraires de l’expert judiciaire et que c’est le rapport
du même expert qui fonde la deuxième demande, lequel rapport a été élaboré
suite à une saisie présenté dans les délais requis. la cour d’appel infirme et
rejette la demande de l’indemnité en rappelant que le délai est un délai de
forclusion et en évoquant une jurisprudence établie en ce sens.
La Cour de cassation dans l’arrêt
n°77356 rejette le pourvoi contre cette décision en affirmant que même l’introduction
d’une action dans les délais qui n’a pas aboutit ne peut être opposé au
bailleur, le délai de trois mois étant un délai de forclusion.
Cet arrêt affirme un principe
établie selon lequel le délai de l’article 27 est un délai de forclusion qui
n’est passible d’aucune interruption. Il n’en demeure pas moins que statuant
sur le même cas d’espèces la Cour de cassation ( Aff. 80745 du 5 Fev. 2013) estime
que le demande du bailleur pour évacuer les lieux est irrecevable tant que la
deuxième action intentée par le preneur est en cours.
Dans cet arrêt, la Cour rejette le pourvoi du bailleur contre l’arrêt
de la cour d’appel infirmant la décision du juge de référé qui avait accepté la
demande en évacuation au motif qu’une deuxième action intentée hors délai ne
peut retarder le droit du bailleur à reprendre les lieux ( Jugement n° 145
Tribunal de première instance de Nabeul). Selon la Cour de cassation l’existence
d’une deuxième action intentée par le preneur fait que la demande en référé
porte préjudice au principal.
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