La révision du loyer dans un bail commercial

La loi n° 37-77 du 25 Mai 1977 relative aux baux commerciaux réserve une importance particulière à la révision du montant de loyer en vue de parvenir à une valeur locative équitable. Afin d’atteindre cette objectif, la jurisprudence applique rigoureusement les dispositions relatives à la révision du bail nonobstant toute clause contractuelle qui fixe une augmentation annuelle des loyers.

ARTICLE 22 : le montant du loyer des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre  à la valeur locative équitable

Celle-ci pourra être déterminée notamment d’après :1)    la surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation en tenant compte, d’une part, de la vétusté et de l’équipement des locaux mis par le propriétaire à la disposition de l’exploitant et d’autre part, de la nature et de la destination de ces locaux, de leurs accessoires et de leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport  à la surface totale du local
2)    la surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l’habitation de l’exploitant ou de ses préposés
3)    les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte, d’une part, de l’importance de la ville, du quartier, de la rue et de l’emplacement et, d’autre part, de la nature de l’exploitation et des commodités offertes pour l’entreprendre. Il sera également tenu comptes des charges imposées au locataire.

1) La procédure de révision du bail :

Conformément à l’article 24 de la loi, le loyer des baux commerciaux peut être révisé  à la demande de l’une ou de l’autre des parties par une demande formée par exploit d’huissier notaire. 

Lorsque le délai de trois mois ne suffit pas aux parties pour se mettre d’accord sur le nouveau loyer, ils comparaissent devant le président du tribunal de 1^ère instance de la situation de l’immeuble qui est compétent pour statuer.

L’affaire sera jugée conformément à la procédure en matière de référé sauf que le délai de comparution ne peut être inférieur à 8 jours et que l’appel est suspensif d’exécution.

Le délai de trois mois pour saisir le tribunal compétent est un délai de forclusion. La partie qui ne saisit pas la juridiction compétente dans ce délai est réputée avoir accepté les conditions nouvelles exigées ( Article 27)

Le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien pendant la durée de l’instance. Cependant le nouveau loyer est du à la date du jour de la demande conformément à l’article 24 in fine à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente.

2) Les conditions de révision du bail :

Les conditions de la révision du loyer dans un bail commercial sont déterminées par les articles 25 et 26 de la loi du 25 Mai 1977.  

La révision ne peut avoir lieu que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Une demande en révision qui ne respecte pas ce délai est passible d’annulation.

Par ailleurs, la demande n’est recevable que lorsque les conditions économiques se sont modifiées au point d’engendrer une variation de plus du quart de la valeur locative des lieux loués fixée contractuellement ou par décision judiciaire.

Par dérogation à ces deux conditions, le propriétaire du local peut demander la révision du loyer en cas de cession de fonds de commerce. De même, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée lorsque les éléments retenus pour le calcul de la clause d'échelle mobile interviennent.

3) Les critères de révision du bail: 

Aux termes de l’article 22 de la loi, le montant du loyer des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre  à la valeur locative équitable. Celle-ci pourra être déterminée notamment d’après :

1)  La surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation en tenant compte, d’une part, de la vétusté et de l’équipement des locaux mis par le propriétaire à la disposition de l’exploitant et d’autre part, de la nature et de la destination de ces locaux, de leurs accessoires et de leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport  à la surface totale du local. 

2) La surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l’habitation de l’exploitant ou de ses préposés. 

3) Les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte, d’une part, de l’importance de la ville, du quartier, de la rue et de l’emplacement et, d’autre part, de la nature de l’exploitation et des commodités offertes pour l’entreprendre. Il sera également tenu comptes des charges imposées au locataire.

Pour arriver à une valeur locative équitable, la jurisprudence a toujours recours à un expert en matière de baux commerciaux qui propose un montant de loyer équitable en se référent aux critères de l’article  22.

La convocation de l’Assemblée Générale d’une S.A.R.L.

La convocation de l'Assemblée Générale Annuelle d'une Société à Responsabilité Limitée est réglementée par le Code des Sociétés Commerciales dans les articles 126 et suivants. Il est impératif pour la société de respecter les dispositions du Code des Sociétés Commerciales relatives à la convocation de l’A.G.O. Le non respect de certaines dispositions peut, le cas échéant, engendrer l'annulation judiciaire des travaux de l'Assemblée.

Qui peut convoquer l’Assemblée Générale annuelle ?

Selon l’article 126 du Code l’A.G.0 annuelle est, convoquée par le gérant ou, en cas de carence  par le commissaire aux comptes s’il en existe un.

L’article 127 du Code permet aussi aux associés détenant au moins le quart du Capital Social de demander au gérant, une fois par ans de convoquer l’assemblée générale et ce, nonobstant toute clause statutaire contraire.

Par ailleurs, tout associé peut pour juste motif, demander au juge de référé d’ordonner au gérant ou au commissaire aux comptes ou même à un mandataire judiciaire qu’il aura désigné, de convoquer l’assemblée générale et de fixer l’ordre du jour. Le juste motif est une notion qui peut englober plusieurs hypothèses notamment le cas de l’incapacité du gérant, l’abandon de fonctions, l’absence d’assemblée depuis deux ans...... 

Le juste motif permet à un seul associé de provoquer judiciairement la tenue de l’assemblée et se présente lorsque la société se trouve dans une impossibilité matérielle de tenir son A.G.O. C’est notamment le cas lorsque face à la défaillance du gérant et l’absence d’un commissaire aux comptes, il n’existe aucune demande émanant des associés détenant le quart du Capital Social.

Comment convoquer l’Assemblée Générale Annuelle ?

Aux termes de l’article 126 in fine du C.S.C, la convocation à l’A.G.O d’une SARL est adressée à tous les associés par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le choix d’un procédé plus certain comme celui de la convocation par huissier notaire peut dans certains cas être plus attentif malgré que le texte ne mentionne que la lettre recommandée avec accusé de réception.

La lettre de convocation doit mentionner clairement l’ordre du jour de l’assemblée générale ainsi que le texte des résolutions proposées.

Le législateur insiste particulièrement sur le fait que la mention de l’ordre du jour et les résolutions proposées soit faite clairement. En effet, les associés doivent être avisés d’une façon claire sur le contenu des résolutions à voter.

En pratique, les questions inscrites à l’ordre du jour et les résolutions à voter doivent être libellées et rédigées d’une manière claire qui ne prête pas à confusions ou équivoques. Le recours à un point de l’ordre du jour libellé « questions diverses » doit être limité dans la mesure du possible en ce sens qu’il ne doit pas servir d’excuse pour passer des résolutions d’une grande importance.

Quand convoquer l’assemblée générale ordinaire ?

Aux termes de  l’article 128 du Code des Sociétés Commerciales l’Assemblée Générale Annuelle doit être tenue dans un délai de six mois à compter de la clôture de l'exercice social.

L’article 126 in fine du C.S.C dispose que  la convocation à l’Assemblée Annuelle Ordinaire est faite vingt jours aux moins avant la date de la tenue de l’assemblée.

Toutefois, l’article 128 paragraphe 2 tel que modifié par la loi n°2005-65 du 27/07/2005 dispose que «  trente jours au moins avant la tenue de l’assemblée générale ayant pour objet l’approbation des états financiers, les documents suivants seront communiqués aux associés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen ayant trace écrite : -le rapport de gestion

-l’inventaire des biens de la société

-les états financiers

-le texte des résolutions proposées

-le rapport du commissaire aux comptes  aux cas où sa désignation est obligatoire.

Ainsi, deux délais se présentent dans le Code des Sociétés Commerciales. Le premier est celui de l’article 126 qui évoque la convocation à l’assemblée avant vingt jours au moins de sa tenue. Le deuxième est celui de l’article 128 qui évoque la communication des documents aux associés avant trente jours au moins.

En pratique, une convocation adressée avant trente jours au moins à laquelle sont joints les documents de l’article 128 est certainement conforme aux exigences des deux textes.

Pour le calcul du délai, il faut recourir aux dispositions du Code des Obligations et des Contrats en ce sens que le jour de la notification et celui de la tenue de l’assemblée ne sont pas être pris en compte dans le calcul du délai.

L’exercice du commerce par les étrangers en Tunisie

La matière est réglementée jusqu’à nos jours par le Décret-loi n° 61-14 du 30 aout 1961 relatif aux conditions d’exercice de certaines activités commerciales lequel, a pour objet de définir les conditions de l’exercice du commerce par les étrangers en Tunisie.

Ce texte qui remonte à plus d’une soixantaine d’année et qui témoigne d’une Tunisie soucieuse de concrétiser son indépendance et sa souveraineté économique,  pose le principe de l’interdiction de l’exercice d’une activité commerciale par un étranger en Tunisie.

C’est l’article 2 du Décret-loi qui édicte ce principe en stipulant qu’un étranger  ne peut exercer une activité commerciale en Tunisie que dans des conditions déterminées.

Les dispositions de l’article 2 sont particulièrement claires sur le sujet : «  les personnes physiques et morales, qui ne possèdent pas la nationalité tunisienne, ne peuvent exercer directement ou indirectement une activité commerciale que dans les conditions définies par les textes en vigueur et las dispositions du présent décret-loi »

L’interdiction touche aussi bien les personnes physiques que les personnes morales.  L’article 3 du décret-loi de 1961 prévoit à cet égard, une définition de la personne morale étrangère en fonction de plusieurs critères tenant au contrôle, à la gestion, et au lieu d’incorporation en ce sens q’une société est étrangère lorsque l’un des critères cités par l’article fait défaut….

Par conséquent, il est interdit à un étranger d’être associé dans une société en nom collectif, puisque les associés d’une société en nom collectif sont considérés comme commerçant par l’article 55 de Code des Sociétés Commerciales. L’interdiction devrait aussi s’étendre aux associés commandités dans une société en commandite simple qui sont soumis au même régime juridique que les associés dans une société en nom collectif.

Par ailleurs, l’article 8 du décret-loi prévoit que «  l’exercice des activités suivantes, sous quelques formes que ce soit, et quel que soit le mode de leur imposition ( patente, impôt sur les traitements et salaires, impôt sur les bénéfice des professions non commerciales) et sauf dérogations accordée par le secrétaire d’Etat au plan et aux finances, interdit aux personnes physiques ou morales, ne possédant pas la nationalité tunisienne :

1)     gérant d’immeuble

2)     commissionnaire, courtier, agent commercial

3)     agent général ou spécial des entreprises d’assurances

4)     concessionnaire, consignataires, représentant général, agent général ou de vente, quelle que soit la dénomination sous laquelle s »exerce cette activité

5)     voyageur, placier, représentent de commerce.

L’exercice des activités prévues à l’alinéa précédent par des personnes physiques ou morales tunisiennes est soumis à l’agrément du secrétaire d’Etat au plan et aux finances dans les conditions prévues à l’article 10 ci après »

Le décret-loi de 1961 prévoit les exceptions au principe de l’interdiction  dans  l’article 4 qui dispose que «  Les personnes physiques ou morales, qui ne possèdent pas la nationalité tunisienne, ne peuvent exercer une activité commerciale que si elles remplissent au moins l’une des conditions suivantes :

1)    être  ressortissant d’un Etat ayant conclu avec l’Etat tunisien une convention de garanties réciproques en matière d’investissements et dans les conditions prévues par cette convention.

2)    Etre ressortissant d’un Etat qui concluera avec l’Etat tunisien une convention d’établissement spécifiant expressément l’exercice de cette activité.

3)    Avoir passé avec l’Etat tunisien, une convention approuvée par une loi

4)    Avoir été agrée par le secrétaire d’Etat au plan et aux finances, comme sous-traitant d’une entreprise tunisienne et uniquement pendant la durée des travaux faisant l’objet de la demande d’agrément

5)    Se livrer à l’extraction des matières premières

6)    Procéder à la fabrication ou à la transformation des produits manufacturés, à leur entretien, leur réparation ou leur installation

7)    Se livrer à des opérations de change, de banque et de bourse en conformité avec la législation réglementant l’exercice de ses activités

8)    Se livrer au commerce et à la distribution des hydrocarbures

9)    Exécuter des travaux financés par des fonds publics ou privés provenant du pays auquel elles ressortissent à condition que ce financement soit agrée par le secrétaire d’Etat au plan et aux finances.

10)                       Avoir obtenu du secrétaire d’Etat au plan et aux finances une carte de commerçant dont les conditions de délivrance seront définies par arrêté du Secrétaire d’Etat au plan et aux finances.

En pratique,  l’administration Tunisienne impose toujours l’octroi de la carte de commerçant comme condition pour exercer le commerce. Cité comme un cas parmi d’autres dans le dixième paragraphe de l’article 4, l’octroi de la carte de commerçant est perçu par les autorités comme  une condition nécessaire et supplémentaire qui s’ajoute à tous les cas précédents.

L’octroi de la carte de commerçant pour les étrangers est réglementé par l’arrêté du secrétaire d’Etat au plan et aux finances du 14 septembre 1961, relatif à la carte de commerçant et aux modalités d’agrément pour l’exercice de certaines activités commerciales.