La révision du loyer dans un bail commercial

La loi n° 37-77 du 25 Mai 1977 relative aux baux commerciaux réserve une importance particulière à la révision du montant de loyer en vue de parvenir à une valeur locative équitable. Afin d’atteindre cette objectif, la jurisprudence applique rigoureusement les dispositions relatives à la révision du bail nonobstant toute clause contractuelle qui fixe une augmentation annuelle des loyers.

ARTICLE 22 : le montant du loyer des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre  à la valeur locative équitable

Celle-ci pourra être déterminée notamment d’après :1)    la surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation en tenant compte, d’une part, de la vétusté et de l’équipement des locaux mis par le propriétaire à la disposition de l’exploitant et d’autre part, de la nature et de la destination de ces locaux, de leurs accessoires et de leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport  à la surface totale du local
2)    la surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l’habitation de l’exploitant ou de ses préposés
3)    les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte, d’une part, de l’importance de la ville, du quartier, de la rue et de l’emplacement et, d’autre part, de la nature de l’exploitation et des commodités offertes pour l’entreprendre. Il sera également tenu comptes des charges imposées au locataire.

1) La procédure de révision du bail :

Conformément à l’article 24 de la loi, le loyer des baux commerciaux peut être révisé  à la demande de l’une ou de l’autre des parties par une demande formée par exploit d’huissier notaire. 

Lorsque le délai de trois mois ne suffit pas aux parties pour se mettre d’accord sur le nouveau loyer, ils comparaissent devant le président du tribunal de 1^ère instance de la situation de l’immeuble qui est compétent pour statuer.

L’affaire sera jugée conformément à la procédure en matière de référé sauf que le délai de comparution ne peut être inférieur à 8 jours et que l’appel est suspensif d’exécution.

Le délai de trois mois pour saisir le tribunal compétent est un délai de forclusion. La partie qui ne saisit pas la juridiction compétente dans ce délai est réputée avoir accepté les conditions nouvelles exigées ( Article 27)

Le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien pendant la durée de l’instance. Cependant le nouveau loyer est du à la date du jour de la demande conformément à l’article 24 in fine à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente.

2) Les conditions de révision du bail :

Les conditions de la révision du loyer dans un bail commercial sont déterminées par les articles 25 et 26 de la loi du 25 Mai 1977.  

La révision ne peut avoir lieu que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Une demande en révision qui ne respecte pas ce délai est passible d’annulation.

Par ailleurs, la demande n’est recevable que lorsque les conditions économiques se sont modifiées au point d’engendrer une variation de plus du quart de la valeur locative des lieux loués fixée contractuellement ou par décision judiciaire.

Par dérogation à ces deux conditions, le propriétaire du local peut demander la révision du loyer en cas de cession de fonds de commerce. De même, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée lorsque les éléments retenus pour le calcul de la clause d'échelle mobile interviennent.

3) Les critères de révision du bail: 

Aux termes de l’article 22 de la loi, le montant du loyer des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre  à la valeur locative équitable. Celle-ci pourra être déterminée notamment d’après :

1)  La surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation en tenant compte, d’une part, de la vétusté et de l’équipement des locaux mis par le propriétaire à la disposition de l’exploitant et d’autre part, de la nature et de la destination de ces locaux, de leurs accessoires et de leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport  à la surface totale du local. 

2) La surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l’habitation de l’exploitant ou de ses préposés. 

3) Les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte, d’une part, de l’importance de la ville, du quartier, de la rue et de l’emplacement et, d’autre part, de la nature de l’exploitation et des commodités offertes pour l’entreprendre. Il sera également tenu comptes des charges imposées au locataire.

Pour arriver à une valeur locative équitable, la jurisprudence a toujours recours à un expert en matière de baux commerciaux qui propose un montant de loyer équitable en se référent aux critères de l’article  22.