Le refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime.

Aux termes de l’article 8 de la loi 37-77 du 25 Mai 1977 sur les baux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant...

1) La détermination du motif grave et légitime :

En l’absence d’une définition légale dans l’article 8, il est évident que la détermination du caractère grave et légitime du motif invoqué par le bailleur  à l’encontre du preneur, revient en définitive à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Les dispositions de l’article 8 de la loi de 1977 n’éclairent pas sur les hypothèses qui peuvent concrètement constituer des motifs graves et légitimes et ce, contrairement à l’article L 145-17 du code de commerce français qui indique implicitement ces hypothèses en évoquant à titre indicative l’inexécution d’une obligation contractuelle par le preneur.

Toutefois et à la lumière de la jurisprudence française, l’on peut affirmer que c’est principalement en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle ou légale que le motif grave et légitime puisse être invoqué.

Le changement de destination du local sans autorisation, le défaut ou le retard dans le paiement des loyers, la dégradation causée par le locataire au local, la sous location interdites dans le contrat peuvent constituer des motifs graves et légitimes au sens de l'article 8.

Le motif grave et légitime peut aussi se constituer si le commerce exploité est contraire à la loi, la morale et aux bonnes mœurs… c’est le cas de l'exploitation d'un débit de boissons en dépit d’une condamnation pénale (Cour de Cassation française, 24180 du 23 Nov. 2011) ou de  l’incompatibilité de l’activité salariée du preneur fonctionnaire avec l’exercice du commerce (Cour de Cassation française, 71158 du 16/2/2011).

L’essentiel est que le motif invoqué soit suffisamment grave et légitime  pour justifier le non renouvellement sans indemnité. Un simple retard de paiement justifié ou une négligence dans l’entretien du local ne peut caractériser un motif grave et légitime.

La jurisprudence tunisienne ne fournit pas assez de cas dans lesquels la question est traitée. Un arrêt qui date de 1959 évoque le motif grave et légitime  et considère que l’affiche d'une actrice nue dans un local loué pour être exploité comme " cinéma"  peut constituer un motif grave et légitime.

أصدرت محكمة النقض والإبرام بتونس القرار التالي: بعد الاطلاع على القرار ألاستئنافي عدد525  الصادر عن المحكمة الاستئنافية الفرنساوية بتونس في 4 جوان 1957 والقاضي بتأييد الحكم الابتدائي وإلزام المستأنفة شركة سيني قلوب (Ciné-Globe) ومن حل محلها بالخروج من المحل التجاري التي تشغله بوجه التسويغ والكائن بتونس نهج مرسيليا 12 وبعد الاطلاع على مطلب النقض التي قدمته الشركة المذكورة في الآجال القانونية. وبعد الاستماع لتقرير وكيل النيابة العمومية ولملاحظات محامي الطالبة إيميل وزان ولمحامي المعقب عنها الأستاذان نيكولا وتوفيق ابن الشيخ وذلك بجلسة يوم 30 جوان 1959 وبعد المداولة القانونية بحجرة الشورى

وحيث لا نزاع أنّ مطلب النقض قدّم مع مستنداته في ميعاده القانوني وبذلك فهو مقبول شكلا وحيث يتضح من القرار المطعون فيه أنّ الطاعنة كانت تسوّغت من المعقب عنها "ديوساز كرطاج" (Diocèse de carthage   محلا تجاريا بتونس نهج مرسيليا رقم 12 لاستعماله قاعة للسينيما وذلك بعقد كتابي مؤرخ في 20 أوت 1944 لمدّة ستة أعوام اعتبارا من ذلك التاريخ مع امكانية التجديد عاما بعام قبل انتهاء تلك المدّة بثلاثة أشهر وفي 15 ماي 1955 قامت المتعقبة على المالكة لدى المحكمة الابتدائيّة الفرنساوية بتونس بطلب إلغاء التنبيه الموجه إليها من المكرى والتصريح بصحة تمسكها بأحكام الملك التجاري وإلزام خصيمتها في صورة امتناعها من تجديد التسويغ آداء غرامة قدرها خمسة وأربعون مليونا من الفرنكات وأن المطلوبة عارضت الدعوى بحجة أن لا حق للمطالبة في التمسك بالملك التجاري وبالتالي فإنها تمتنع من التجديد لأنها خالفت الفصل السابع من عقد التسويغ وبناءا على كل ذلك فإنها تطلب إلزامها وإلزام من حل محلها بالخروج من المحل اذ أنها أصبحت تشغله بدون وجه مشروع

وحيث قضى القرار المخدوش فيه لفائدة المدّعى عليها....

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وحيث تدّعي الطاعنة أن محكمة الاستئناف وقعت في الغلط البين لمّا اعتبرت الصور المعلقة بجدران المكرى هي بمثابة الأفلام وأن شكلها يتنافى بصفة جلية مع الآداب والأخلاق الحميدة واستنتجت من ذلك توفر المخالفة للشرط السابع من عقدة الكراء والحال أنّ التحجير الذي اقتضاه هذا الشرط إنّما يخص الأفلام لا غير ومن ناحية أخرى فإنّ تلك الصور لم تكن في شيء مخالفة للأخلاق الحميدة . وحيث يستفاد من مضمون القرار المخدوش فيه ومن مستنداته أن قضاة الاستئناف قد تأملوا مليّا من الصور المضبوطة بصفة قانونية واستنتجوا منها أنها مخالفة للآداب والأخلاق الحميدة بعد أن لاحظوا أن تلك الصور تلعب دورها في فيلم "امرأة الشمس" وهي بحالة عراء وفي استهتار كان القصد منه دفع النفس للفسق والفجور.

وحيث أنّ هذا الاستنتاج المادّي هو راجع لاجتهاد محكمة الأصل وهو معلل تعليلا كافيا شافيا قد مكن محكمة النقض من اجراء ما لها من حق المراقبة على تطبيق القانون. وحيث يتضح من ناحية أخرى أن محكمة الاستئناف لاحظت بحق أنه على فرض التسليم بأنّ تلك الصورة التي علقت بقاعة السينما لم تكن تابعة للفيلم فإن نفس عرضها على العموم بقاعة المكرى وبالكيفية المقررة آنفا هو نفس الغرض من التحجير الذي جاء به الفصل السابع من عقد التسويغ وحيث يتضح من ذلك أن القرار المطعون فيه لما صرح بتوفر مخالفة هذا الفصل لم يرتكب أي غلط واضح في تأويل عقد التسويغ ولا خرقا للفصل 1162 من القانون المدني الفرنساوي. وحيث لاحظت الطاعنة بأنّ الفصل 1134 من هذا القانون الفرنساوي يقتضي بأنّ العقد هو قانون الطرفين كما أن الفقه قضائي يرى أن مخالفة شرط من شروط التسويغ لا يكون سببا شرعيّا في الامتناع من التجديد وأن القرار المطعون فيه لما قضى بعكس ذلك لم يحترم السنن القضائية.

وحيث لا خلاف أن مشروعية أسباب الامتناع من التجديد وخطورتها هي من الأمور التقديرية الموكولة لاجتهاد قضاة الأصل ولم يأت نص قانوني بضبطها وبذلك فإنّ ما لاحظته الطاعنة في هذا الصدد هو ملغى حتى أنها لم توضح ما تدّعيه من الفقه القضائي وما يراه في هذا الموضوع على حدّ قولها. وحيث تحرر مما تقدّم بسطه أن كافة أوجه الطعن غير متجهة وأن القرار المنتقد مبني على أساس قانوني ومعلل تعليلا كافيا شافيا ولتلك الأسباب كلها قررت المحكمة قبول المطلب شكلا ورفضه أصلا وحجز الخطية ووقع صدوره بجلسة يوم الاثنين في محرم وفي 20 جويلية من عامي 1379-1959 من الدائرة الأولى المتركبة من الرئيس الأول محمد الوصيف والمستشارين السيدين البشير بالطيب وجوزاف ساليسيتي وبحضور السيد حمودة مزالي ممثل وكالة الدولة العامة ومساعدة الكاتب السيد حسين شلبي

2) La preuve du motif grave et légitime :

La preuve du motif du non renouvellement et de son caractère grave et légitime incombe au bailleur et peut être administrée par tous les moyens comme un constat d’huissier notaire ou un rapport d’expertise.

De son coté, le preneur qui entend s’opposer au refus de renouvellement du bail doit démontrer soit, que le motif grave invoqué n’existe pas, soit qu’il ne revêt aucun caractère grave et légitime qui justifierait l’absence de paiement d’une indemnité d’éviction.

3) La procédure à entreprendre par le bailleur :

L’article 8  ne détermine aucune procédure particulière pour la mise en œuvre du refus de renouvellement pour motif grave et légitime par raport aux autres cas de refus de renouvellement.

Par conséquent, le bailleur qui entend refuser le renouvellement pour ce motif  doit,  conformément à l’article 4 de la loi du 25 Mai 1977, adresser un congé par huissier notaire 6 mois à l’avance au locataire dans lequel il doit mentionner le motif du refus de renouvellement et reproduire les termes de l’article 27 de même loi.

Le droit comparé, notamment l’article L 145-17 du Code de Commerce français,  prévoit l’obligation d’une mise en demeure adressée par le bailleur qui a pour résultat de permettre au preneur de régulariser la situation et par la même, éviter un refus de renouvellement pour ce motif.

L’article L 145-17 du code de commerce français dispose en effet que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Il est évident que la procédure de la mise en demeure, contribue énormément  à identifier le caractère grave et légitime du motif en ce sens que la non régularisation de la situation par le locataire constitue en elle-même une faute inexcusable imputable au locataire.

Notre législateur n’a pas prévu une telle procédure dans l’article 8 de la loi de 1977. Cependant, la mise en demeure peut être envisagée pour mieux prouver le caractère grave et légitime du manquement invoqué à l’encontre du locataire. En effet, Une mise en demeure pour faire cesser l’infraction contractuelle ou légale permet, si elle demeure sans résultat, de caractériser d’une manière plus certaine le motif grave et légitime à l’encontre du locataire